「中古マンションのリノベーションのデメリットが気になる」
「中古マンションのリノベーションをする際の注意点とは？」
「リノベーションに興味があるけど、中古マンションの購入は漠然と不安・・・」
中古マンションのリノベーションについて、このような疑問や不安をお持ちではないでしょうか。
ここ数年、首都圏を中心に地価やマンションの価格が高騰し続けています。そこで、新築に比べて手の届きやすい中古マンションを購入し、リノベーションすることが新たなマイホームの選択肢として広まっています。
この記事では、中古マンションのリノベーションを検討している方に向けて、そのデメリットについて詳しく解説していきます。
ぜひご覧ください。
後悔した話については以下の記事をご覧ください。
マンションのリノベーションとは？
そもそもマンションのリノベーションとは、どのようなものを指すのでしょうか。
こちらでは、リノベーションについての概要をご説明いたします。
中古マンションのリノベーションとは
マンションのリノベーションとは、部屋の間取りや内装、設備、配管などを改修することで、住宅の機能や価値を刷新することを指します。
建築士やデザイナー、リノベーション専門会社や工務店など、家づくりの専門家と共に住宅全体の改修を行うため、これから住む人たちの暮らしに合わせた家づくりが可能です。
リノベーションには、住宅内部をすべて解体して内装を刷新するフルリノベーションと、一部の部屋や間取りを活かして部分的に工事を行う部分リノベーションがあります。
リノベーション済みマンションとの違いは？
リノベーション済みマンションについてもご紹介します。
リノベーション済みマンションとは、不動産会社等が中古マンションを買い取り、リノベーションを行った上で販売している物件のことを指します。買取再販物件とも言われています。
間取りの変更や、内装・水回り設備などの交換が既に完了しているため、新築マンションのように購入する住まいの完成形を内見できることが、大きなポイントです。
以下の記事ではリノベーション済みマンションについてメリット・デメリットを詳しく解説しています。
中古マンションのリノベーションのデメリットと注意点
中古マンションのリノベーションの概要を理解していただけたと思います。
こちらでは、中古マンションのリノベーションをする際のデメリットや注意点についてご紹介します。
それでは、一つずつ具体的にみていきましょう。
①住むまでに時間がかかる
中古マンションのリノベーションでは、物件の売買契約完了後にリノベーション工事が始まります。
新築やリノベーション済みマンションのように、物件購入後にすぐ住むことができないため、ゆとりを持って入居までのスケジュールを立てることが重要です。
部屋の規模にもよりますが、一般的には設計期間が2〜3ヶ月、工事期間が1〜2ヶ月と言われています。
我が家（約85㎡）の場合、設計期間に約3ヶ月、工事期間に2.5ヶ月程度かかりましたので、概ね標準的な工期と言えそうです。
新たに中古マンションを取得してリノベーションを行う場合、リノベーション工事期間は現在の家に住み続ければ問題ありません。
ただし、現在住んでいるマンションをリノベーションする際は、場合によっては工事期間の1〜2ヶ月は仮住まいの必要があるため、仮住まい費用が別途発生します。
②外観・共用部が古い
中古マンションをリノベーションする際、専有部はリノベーションすることで新築のように刷新できても、マンションの外観や共用部にデザインの古さや経年による劣化を感じる場合があります。
マンション検討時は専有部分の広さや日当たりなどに注目しがちですが、入居後に後悔しないためにも以下のポイントは内見などの際に確認しておきたいです。
<外観・共有部で内見の際に確認したいポイント>
- 外壁の汚れや補修跡
- 金属部の錆
- エントランスや廊下、ゴミ捨て場など共用部のデザイン
外観も綺麗なマンションに住みたい！という場合は、対象を築浅のマンションに絞るなど、物件の検討条件を変えてみましょう。
③修繕費が高い可能性がある
修繕積立金とは、マンションの共用部に関する修繕や改修※に必要な費用を積み立てるために、各戸が毎月支払う費用を指します。
※主に大規模修繕工事や、エレベーター・インターホンなど設備機器の更新など
修繕積立金の金額は、建物の規模や築年数、住戸数や共用設備、維持管理の状況などによって異なります。
中古マンション購入検討時には、月々の修繕積立金額はもちろん、管理組合が管理している修繕積立金の残高を確認することも重要です。
併せて大規模修繕工事計画などを確認し、計画に対して積立状況が健全であるか確認しましょう。
大規模修繕工事などの際、修繕積立金が不足する場合は、一時金を徴収するケースや、月々に徴収する修繕積立金の額が値上がりする可能性があり注意が必要です。
④耐震性能が低い可能性がある
地震が多い日本において、耐震性能はマンションを検討する上での重要な要素の一つです。
現在の耐震基準は、1981年に定められた「新耐震基準」で、それ以前の時代のものは「旧耐震基準」と呼ばれています。
新耐震基準は、旧耐震基準と比べてより厳しい基準が設けられており、新耐震基準で建てられたマンションは、それ以前のものと比べてより高い耐震性能を保有していると言えます。
検討しているマンションが旧耐震基準で建てられている場合は、その後に耐震補修工事などが行なわれている場合もあるので、不動産会社に工事の履歴などがないか確認してみましょう。
⑤間取り変更をできないことがある
リノベーションと言えど、構造やマンションの規定上実現不可な設計もあります。
柱、梁、外壁などを変更することはできないのはもちろん、窓や玄関ドアは共用部であるため取り替えることはできません。
管理規約により、フローリングの遮音性能が決められている場合もあるため床材の選択肢が制限される場合もあります。
またキッチンやお風呂など、水回りの位置を動かす場合、床下の排水経路の関係で床に段差ができたり、移動範囲に制限が出る場合があります。
物件を購入してから「理想の間取りにできない！」と後悔しないためにも、マンションの管理規約は事前に確認しておきましょう。
⑥予算総額が分かりにくい
リノベーションは、内装仕様や設備グレードなどによって工事費用が変動するため、工事費用の総額が分かりにくい点に注意が必要です。
また、工事に入り内装を解体してみたら追加工事が発覚するなど、ほとんどの場合工事期間中に追加費用が発生します。
リノベーションを依頼する予定の会社や設計士の要望を伝えた上で、早めに工事にかかる概算費用を確認しておくと安心です。
私たちの場合、最初に算出していただいた概算費用＋100万円をバッファとして見込んでおいたため、急な追加工事にも安心して対処することができました。
⑦ローンの金利が高くなる
一般的に住宅ローンの借入限度額は、住宅の購入価格に対して決まっています。
中古マンションを購入する際、住宅購入金額に対しては住宅ローンが使えますが、リノベーション費用を住宅ローンに適用できない金融機関もあるので注意が必要です。
万が一、リノベーション費用を住宅ローンに組み込めなかった場合は、リフォーム専用のローンを調べてみましょう。
リフォームローンは、住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、住宅ローンに費用を組み込む場合に比べると負担総額が増えてしまう点がデメリットになります。
住宅ローンを選ぶ場合でも、金融機関によって住宅ローンの条件や金利、団信などの付帯サービスなど特徴が異なります。
物件検討と併せて借入先の金融機関もある程度絞っておくと、いざ事前審査を提出する際に慌てずに済むので、おすすめです。
私の場合、物件検討の際にはいくつかの金融機関での仮審査は通っていたので、ローン審査に関する不安を払拭した上で物件検討をすることができました。
⑧こだわり過ぎると売りにくい・貸しにくい
自分好みのリノベーションができたとしても間取りや内装が個性的な場合、売りにくく貸しにくい物件になってしまう可能性があります。
自分自身が一生涯住み続けるなら問題ありませんが、今後物件を売ったり賃貸に出したりする可能性がある場合は、一般受けするデザインか配慮しておくと良いかもしれません。
中古マンションのリノベーションのメリット
中古マンションのリノベーションのメリットとしては、以下の項目が挙げられます。
- 中古マンションの方が、物件が豊富
- 新築マンションを購入するよりも購入価格を抑えることができる
- 家族構成や生活スタイルに合わせた設計が可能
- 新築マンションと比べて資産価値が下がりにくい
- 住民の様子や周囲の環境を事前に確認できる
- 築年数が古くても売りやすい、環境負荷が小さい
詳細については、【体験談】中古マンションリノベーションのメリットを徹底解説！にてお伝えします。興味のある方は是非ご覧になってみてください。
中古マンションのリノベーションのデメリットを理解して家づくりをより良いものに
この記事では、中古マンションのリノベーションのデメリットについて、私の実体験を織り交ぜながらご説明しました。
メリット・デメリットを理解することが、中古マンションのリノベーション成功への近道です。
皆様の家づくりが成功することを祈っております。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
