- リノベーション済みマンションに興味があるけど、メリット・デメリットを把握した上で検討したい
- そもそも新築マンションの購入や、中古マンションを自身でリノベーションする場合と何が違うのか知りたい
- 中古マンションの購入は漠然と不安・・・
現在マイホームの購入を検討していて、中古マンションを選択肢に入れている人の中にはこのような悩みや不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。
ここ数年、首都圏を中心に地価やマンションの価格が高騰し続けています。そこで、新築に比べて手の届きやすい中古マンションを選ぶ考え方が一般的になりつつあります。
この記事では、リノベーション済みの中古マンションの購入検討に役立つ以下の情報を解説していきます。
- リノベーション済み中古マンションのメリット・デメリット
- リノベーション済み中古マンションを購入する際の注意点
- 私がリノベーション済み中古マンションを最終的に選ばなかった理由
ぜひご覧ください！
尚、中古マンションを購入後、業者を選定しリノベーション行う場合のメリット・デメリットについては以下の記事をご覧ください。
【体験談】中古マンションリノベーションのメリットを徹底解説！
中古マンションのリノベーションのデメリットを経験者が徹底解説！
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リノベーション済み中古マンションとは
リノベーション済みマンションとは、不動産会社等が中古マンションを買い取り、リノベーションを行った上で販売している物件のことを指します（買取再販物件と呼ばれる事もあります）。
中古マンションの物件検索をしてみると、一定の割合でリノベーション済み物件が出てくると思います。
間取りの変更や内装・水回り設備などの交換が既に完了しているため、新築マンションのように内見時や購入時に住まいの完成形を確認できる点が、大きなポイントです。
リノベーション済み中古マンションのメリット6選
リノベーション済みマンションの概要についてご理解いただけたと思います。
こちらでは、リノベーション済み中古マンションを購入するにあたってのメリットをご紹介します。
①実物を確認できる
リノベーション済み中古マンションの一番のメリットは、リノベーション完了後の物件を実際に見学し納得した上で購入できる点です。
リノベーションと一言で言っても、間取りや部屋数といったプランニングに関することから、床材・壁紙・キッチンなどの住宅設備といった内装に関することまで、リノベーション工事にて刷新される内容は多岐に渡ります。
間取りの使い勝手や内装デザイン、床面の段差有無など完成形を自分の目で確認し、気に入った物件を選ぶことが可能です。
②リノベーション資金が不要
リノベーション済み中古マンション購入の場合は、物件購入費用の他にリノベーション費用を別途用意しなくても良いことがメリットとして挙げられます。
基本的にリノベーション済み中古マンションは、購入後すぐに入居できる状態で販売しているため、物件検討段階で資金計画が立てやすい点もポイントです。
物件の購入とは別にリノベーションが必要になる場合、リノベーション工事に係る資金を現金で、又はローンを組み用意する必要があります。
一般的に住宅ローンの借入限度額は住宅の購入価格に対して決まっており、リノベーション費用を住宅ローンに適用できない金融機関などもあるため注意が必要です。
③自分で内装や設備を決める手間を省ける
上述した通り、リノベーションと一言で言っても、間取りや部屋数から床材・壁紙・住宅設備まで、リノベーションで検討する内容は多岐に渡ります。
自身で中古マンションを購入し別途リノベーションを行う場合、マンションのリノベーションを専門で請け負っている会社や施工会社を見つけた上で、設計士とともに詳細設計を進め、工事を行う必要があります。
理想通りの間取りで好みの内装の物件を見つけた場合、打ち合わせ等の手間を省けたり、入居までの期間を短縮できたりすることも大きなメリットです。
④内装が綺麗
リノベーション済みマンションでは、専有部分の内装や設備が全て刷新されている場合がほとんどです。
購入後すぐに入居できるように壁紙と床材が張り替えられ、キッチンやユニットバス、トイレ、洗面台などの住宅設備も新しいものに交換されています。靴箱や、クローゼットなどの収納も含めて、最新の仕様にアップデートされていることも多いです。
このようにリノベーション済みマンションでは、新築マンションのような部屋に住めることもメリットです。
前オーナーの生活感を感じずに、新生活を始めたい人にはピッタリかもしれません。
⑤すぐに住むことができる
中古マンションを購入した後リノベーションを行うには、リノベーション会社との打ち合わせなどにより、マンション購入後〜入居まで期間がかかってしまいます。
一般的なサイズの物件で、以下の期間を要すると言われています。
- 設計期間：2〜3ヶ月
- 工事期間：1〜2ヶ月
リノベーション済みマンションを購入する場合、購入後すぐに住むことができる点はメリットと言えるでしょう。
⑥契約不適合責任（瑕疵担保責任）が基本的に2年以上ある
「契約不適合責任」とは、2020年3月末まで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものです。
瑕疵（かし）とはいわゆる住宅における欠陥のことです。瑕疵担保責任とは、通常の注意では買主が気づかない隠れた瑕疵が建物にあった場合、売主が損害賠償などの責任を負うことをいいます。
民法改正により、2020年4月以降「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に置き換わり、買主の権利が広がりました。
中古マンションの売買で瑕疵に相当するものには以下があります。
- 雨漏り
- 電気系統、給排水管のトラブルや故障
- シロアリ被害
中古住宅において「契約不適合（瑕疵担保）責任」の責任期間は、特約(※)によって決められることが一般的です。
ただし、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合は、契約不適合責任は2年以上の責任期間を負うことが定められています。リノベーション済みマンションの多くは不動産会社が売主のため、最低2年の責任期間があるので安心です。
リノベーション済み中古マンションのデメリット7選
ここまでの内容で、リノベーション済み中古マンションのメリットについてご理解いただけたと思います。
続いてはリノベーション済みマンションのデメリットについてもご紹介していきたいと思います。
①販売価格にリノベーション費用が上乗せされている
当たり前ですが、リノベーション済みマンションはリノベーション費用が物件価格に上乗せされて販売されています。ただし建築の知識がない場合、リノベーションで使用されている建材や水回り設備のグレードを把握できません。
またリノベーション済み物件のリノベーション費用は、販売利益が出る価格に設定されている事が一般的です。
リノベーション済み物件の内装グレードに対するコスト設定が気になる方は、リノベーション済み物件より中古物件を買ってリノベーションすることをおすすめします。
②内装に拘ることができない
リノベーション済み物件のメリットでありデメリットでもありますが、既にリノベーションが完了しているため、自分の好みの内装や設備を選ぶことができません。
「キッチンには大型の食洗機を設置したい！」「無垢の床材に憧れがある！」など新居への具体的なイメージをお持ちの方は、入居後に後悔してしまう可能性もあるので、注意が必要です。
どうしても変えたい場合は、リノベーション済み物件の場合でも再リノベーションは可能ですが、さらにリノベーション費用が発生するなど、金額面の負担も多くなる点に留意してください。
③外観・共有部が古い
専有部分については、リノベーションを通じて新築のような内装にアップデートできる一方で、マンションの外観や共有部分には建物の経年による劣化が見られることがあります。通常リノベーション済みマンションを考える際、住宅の間取りや日当たり、内装デザインに注目してしまいます。しかし、入居後の後悔を防ぐため、内見などの際には以下のポイントも確認しておくべきです。
- 建物外壁の汚れや補修痕
- 金属部分の錆
- 共用部分（エントランス、廊下、ゴミ捨て場など）のデザイン
ユウもし外観も美しいマンションを希望する場合、物件の選定条件を築浅のマンションに絞るなど、変更してみることも検討してみましょう。
④修繕積立金が高い可能性がある
一般的に中古マンションは修繕積立金が高く設定されている場合があります。
修繕積立金は、マンションの共用部分に関する修繕や改修に必要な費用を各住戸が毎月積み立てるための費用です。主に大規模な修繕工事や、エレベーターやインターホンなどの設備機器の更新に使われます。
修繕積立金の金額は、建物のサイズ、建物の築年数、住戸の数、共用設備の充実度、管理の状態などに依存して異なります。中古マンションを検討する際には、月々の修繕積立金の額だけでなく、管理組合が積み立てている修繕積立金の残高も確認することが重要です。同時に、大規模な修繕工事の計画や、それに対する積み立て状況が健全であるかを確認しましょう。
大規模な修繕工事が必要になった際、修繕積立金が不足している場合は追加の一時金が徴収されることや、月々の修繕積立金が増額される可能性があるため注意が必要です。
⑤耐震性能が低い可能性がある
地震が頻発する日本においてマンションを検討する際、耐震性能は非常に重要な要素です。
現在の耐震基準は、1981年に制定された「新耐震基準」です。それ以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれており、「新耐震基準」はより厳格な要件が設定されています。
従って新耐震基準で建てられたマンションは、旧耐震基準に比べて耐震性が高いと言えます。
検討中のリノベーション済みマンションが旧耐震基準で建てられている場合、追加で耐震補修工事が行われていることもあります。不動産会社に工事履歴や補修の有無について確認してみると良いでしょう。
⑥リノベーション済み物件の数が少ない
リノベーション済みマンションは、一般の中古マンションに比べて市場に出回っている数が少なく、選択肢が限られているという点もデメリットと言えます。
購入を検討するタイミングや希望のエリアによっては、必ずしも自分の条件に合ったリノベーション済みのマンションの候補が出てくるとは限りません。
特に人気エリアでは新築マンションの価格が高騰しており、比較的手ごろな価格でリノベーション済みのマンションを見つけるのは難しいこともあります。
物件探しの際はリノベーション済みマンションに絞らず、自身でリノベーションをすることも視野に入れつつ幅広く物件を探されることをおすすめします。
⑦リノベーション前の状態を確認できない
リノベーション済みマンションはその性質上、リノベーション工事に立ち会う事ができません。そのため工事中に確認できる躯体や内部配管の状況確認ができなかったり、不良施工等を見逃してしまったりするリスクがあります。
築年が経過したマンションでは、壁の内部が劣化していたり、配管の更新が必要になったりする場合がありますが、外観だけを刷新し配管類の更新はしていないケースも見受けられます。
リノベーション済みのマンションを検討する際には、信頼できる不動産会社を選び、工事の内容を示す報告書などを確認することがおすすめです。
リノベーション済み中古マンションを購入する際のポイントや注意点7選
リノベーション済み中古マンションのデメリットについてご確認いただけたところで、購入にあたってのポイントや、注意点についてもお伝えできればと思います。
①住宅診断を依頼する
検討中のマンションの状態が気になる場合、「住宅診断」と呼ばれるサービスの利用を検討されることをおすすめします。
住宅診断、またはホームインスペクションと呼ばれるサービスは、住宅の専門家である住宅診断士（ホームインスペクター）が、客観的な立場から住宅の状態を評価しアドバイスをしてくれるものです。
住宅診断を利用することにより、自分では気付けない問題や隠れた不具合を専門家が診断してくれるため、安心して不動産取引を進めることができます。
診断方法は、通常は目視によって壁内、床下、室内などの状態を評価する基本的な方法ですが、より詳細な診断のために専門の機器を使用することもあります。
一般的に、このサービスの費用は5、6万円程度ですが、より詳細な検査が必要な場合には10万円以上かかることもあります。
②適合リノベーション住宅か確認する
適合リノベーション住宅は、一般社団法人リノベーション協会の規格に基づいて検査やリノベーション工事が行われた住宅のことを指します。この住宅には、購入者への保証や住宅履歴情報の提供が義務づけられており、買い手側は安心して不動産取引が可能になります。
適合リノベーション住宅では、専有部内のインフラに関わる13項目にわたる検査基準(※)が設けられており、必要に応じて改修が行われます。
素人がこれらの項目を確認するのは難しいため、中古マンションの購入に不安を感じている方は適合リノベーション住宅に限定して検討を進めることも一つの選択肢です。
③リノベーション箇所を実物で確認する
リノベーション済みマンションを購入する際は、必ずリノベーション箇所を具体的に確認するようにしましょう。
リノベーション済みマンションは物件ごとにリノベーションの範囲が異なります。内装を全て解体して新築同様に新しくした物件から、内装は刷新するが給湯器などの設備は交換していない物件まで、千差万別です。
内見時はフローリングの施工方法や給水管など細かい箇所まで含めて、リノベーション範囲の確認を行いましょう。
自分の判断だけでは自信が持てない場合、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）の依頼を検討してみてもよいかもしれません。
④アフターサービスの有無を確認する
物件を検討する際は、不動産会社やリノベーション会社が提供する保証やアフターサービスの有無を確認することが重要です。
入居後に不具合が発生した場合、適切に対応してくれる窓口が設けられているかも重要な要素です。
保証内容は物件や会社によって異なるため、事前に保証範囲や保証対象を確認しておくことで安心して物件の検討を進めることができると思います。
またリノベーションによって新しく取り付けられた設備（例えばシステムキッチンやユニットバスなど）は通常各メーカーによる保証が適用されます。これらの保証内容も合わせて確認しておくことをおすすめします。
⑤外観・共有部の修繕状況を確認する
物件検討の際は専有部分に注目しがちですが、外観や共有部の修繕状況・管理状況についても必ず確認しましょう。
後悔しない家選びのための、確認するべきポイントは以下の通りです。
- 建物外壁の劣化や補修痕
→タイル貼りの外壁の場合、タイルが剥離していないか確認しましょう。 - 金属部分の錆
→外部の非常階段やメーターボックス部などの扉に金属が使用されていることが多いです。 - 共有部分（エントランス、廊下、ゴミ捨て場など）の管理状況
→使用や経年に伴う劣化や、物の散乱がないか確認しましょう。
気になる点は不動産会社などに確認し、今後の修繕計画で対応されるかどうかについて確認しておくと安心です。
⑥断熱性・遮音性を確認する
法整備や建築資材の質の向上により、最近の新築マンションの断熱性能や遮音性能は向上してきています。よって中古マンションの購入にあたり、新築同様の性能を求める場合は注意が必要になります。
リノベーション済みとして販売されている物件と言えど、断熱性能や遮音性能を向上する工事が盛り込まれている物件はまだまだ少ないと考えられます。
購入を検討している物件の性能が気になる場合は、不動産会社に相談してみると良いでしょう。築年の浅い物件に関しては、新築時の各種性能値の資料が残っている可能性もあります。
⑦配管の修繕状況を確認する
リノベーション済み物件として販売されていても、リノベーション範囲は物件によって異なることはお伝えしましたが、その中で最も重要な要素の一つが床下等に隠れてしまう配管類の修繕状況です。
特に給水管・給湯管が更新されないと、水漏れのリスクが高まるだけでなく水質の悪化や、水圧の低下などに繋がります。
リノベーション済み物件を検討する際は、配管類が更新されているかを確認しましょう。
配管類が更新されていない物件の場合は、物件購入した数年〜数十年後に配管類の更新を伴うリノベーションが必要になることも視野に入れておくと良いでしょう。
【体験談】私がリノベーション済み中古マンションを購入しなかった理由
私は最終的に、中古マンションを購入後に自身でリノベーションを行いました。
ここでは、私がリノベーション済み中古マンションを購入しなかった理由を体験談と共にお伝えします。
①リノベーション済みマンションの買付が激戦で購入できなかった
私がマイホームを探し始めた当初は早く入居したい気持ちが強かったため、リノベーション済みマンションをメインで調べていました。
2物件ほど、自分達の理想に当てはまった物件があったため買い付けを入れたのですが、結局購入には至りませんでした…。
読んでくれている皆様の参考になればと思い、それぞれの物件の概要をお伝えします。
1軒目
購入の買い付け申込書は１番手で提出できたものの、ローン書類等を整えている間に現金一括で購入希望の方に売買契約を結ばれてしまいました。
現金一括で購入する場合ローン審査等の手続き等が不要になるため、ローンを組んで物件購入する場合よりも短期間で契約に辿りくつことができます。
また販売価格よりも高値で買い付けを入れられる場合もあるとのことで、現金一括で購入される方と競合する場合は、こちら（ローンを組む）側が不利になる可能性が高いです。
ユウ「住宅の購入＝ローンを組むもの」という固定観念に縛られていた私は、本当にびっくりしました…！(笑)
そして中古マンションの購入は短期決戦であることを学びました。
2軒目
１物件目での反省を活かして、物件購入を早期に決断し買い付け申込書を提出したつもりだったのですが、2番手での申し込みとなってしまい最終的に購入の権利が回ってきませんでした。
物件情報が出てからの行動が、シンプルに遅かったということですね。
この頃は毎日不動産情報サイトで新しい物件が出てきていないか確認していたのですが、休日の予定が合わず、物件見学が遅れてしまったのが大きな敗因だったと思います。
2軒連続購入に至らず、夫婦でかなり落ち込みました…。
上記から分かるように、リノベーション済み中古マンションは購入希望者が多く激戦です。
私がリノベーション済みマンションを購入しなかった理由の一つ目は、「購入できなかった」が正しい表現になります。
②自分の好みのインテリアにしたい気持ちが勝った
上記で説明した通り、マイホーム検討初期はリノベーション済み中古マンションを数多く見学していました。
物件購入に向けてしっかり動いていた１〜２ヶ月間は、月に２・３回は内見等に行っていたと思います。
内見を通してたくさんの内装デザインを見る中で、自分好みの床材や壁紙、キッチンや洗面所の機能など、マイホームで実現したいデザインのアイディアがたくさん湧いてきました。
そして「物件選びも妥協したくないし、内装デザインも妥協したくない！」という考えに落ち着き、リノベーション済み中古マンションの検討は終了となりました。
リノベーション済み中古マンションへの理解を深めて納得する物件を見つけよう
今回は、リノベーション済み中古マンションのメリット・デメリットを私の体験談とともにお伝えしました。
良い物件と巡り合った時にすぐに購入の決断ができるよう、本記事を参考にしていただけると嬉しいです。
ここまでお読みいただきありがとうございました！
